＜국문초록＞

정부는 주택 등 부동산 가격을 안정화시키기 위한 방안으로 부동산 관련 조세의 세율을 강화 또는 완화하는 정책을 시행해 왔는데 보유세율의 강화는 기대수익률을 낮추어 부동산에 대한 수요를 억제하는 안정화 효과가 있기 때문이다. 다른 한편으로 세 부담 수준이 증가하게 되면 부동산 가격에 반영되어 그 부담이 부동산 시장의 가격에 전가될 수도 있다.

종합부동산세제로 인해 부동산의 가격이 미래에 예상되는 종합부동산세의 현재가치만큼 하락하게 되는 것을 세금자본화라 한다. 이렇게 종합부동산세제가 강화될 경우 부동산 자산에 세금자본화를 야기하여 부동산 가격을 일시적으로 하락시킬 가능성이 있다. 이를 바탕으로 본 연구는 다주택자에 대한 종합부동산세 강화로 인해 부동산 자산에 세금자본화가 이루어져 실제 부동산 가격이 하락하였는지 실증적으로 분석하였다. 또한 정권이 교체되면서 주택분 종합부동산세 과세가 완화되기도 하였는데 이것이 부동산 가격에 유의미한 영향을 미쳤는지 전반적으로 분석하였다.

본 연구의 회귀분석 결과를 살펴보면, 2018년 다주택자에 대한 종합부동산세 과세가 강화된 개정일 후에 주택가격을 하락시키는 것으로 나타났다. 그러나 2020년 다주택자에 대한 종합부동산세 과세가 더욱 강화된 개정일 후에는 주택의 가격에 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이는 2018년 개정일 후에만 시장에서 충격으로 받아들여 강화된 종합부동산세를 자본화한 만큼 부동산 가격이 하락하였으나 그 이후의 2020년 개정 후에는 세금자본화의 효과가 나타나지 않은 것으로 판단된다. 반면에 2022년에는 주택분 종합부동산세 과세가 완화되고 중과세율 적용대상자도 축소되었다. 이에 따라 다주택자에 대한 종합부동산세 과세가 완화된 개정일 후에 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과 유의미한 결과가 나타나지 않았다. 이는 부동산 정책의 일관성 결여로 인해 부동산 보유자들이 정부의 정책을 신뢰하지 않는 것으로 해석할 수 있다.

추가적으로 부동산 가격이 지역적인 특성에 의해 반응하고 주택분 종합부동산세 개편의 영향이 지역마다 다르게 나타날 수 있으므로 전국을 수도권과 5개 광역시 및 기타지방으로 나누어서 분석하였다. 분석 결과 대체로 전국적인 분석 결과와 유사한 결과로 나타났다. 이처럼 본 연구는 정부가 종합부동산세제를 부동산 경기에 맞게 규제의 강화 또는 완화정책을 상반되게 시행해 옴에 따라 종합부동산세제의 정책적 변화가 부동산 가격에 유의미한 영향을 미치는지 포괄적으로 분석하는 데 의의를 두었다. 특히 전국적으로 분석한 후 이를 수도권과 5개 광역시 그리고 기타지방 등으로 지역별로 나누어 분석하였다는 점에서 본 연구의 공헌점이 있다 하겠다.

▶ 주제어：주택, 종합부동산세제, 부동산 가격, 세금자본화, 세법개정, 주택매매가격종합지수

＜Abstract＞

The government has implemented policies to stabilize real estate by gradually strengthening or relaxing tax rates. The property holding tax rate has a stabilizing effect by lowering the expected return, thus suppressing real estate demand. Additionally, when the tax burden level increases, it may be reflected in real estate prices, potentially passing the tax burden onto the prices in the real estate market.

The decline in real estate prices due to the comprehensive real estate tax system by the present value of the expected future comprehensive real estate tax is called tax capitalization. When the comprehensive real estate tax system is strengthened, it may cause tax capitalization on real estate assets, potentially leading to a temporary decrease in real estate prices. Based on this, the study empirically analyzed whether the strengthening of the comprehensive real estate tax system for multi-homeowners resulted in tax capitalization on real estate assets and an actual decrease in real estate prices. Additionally, since the comprehensive real estate tax on housing was sometimes eased with a change in government, the study also broadly analyzed whether this had a significant impact on real estate prices.

The regression analysis results of this study indicate that after the amendment date in 2018, which strengthened the comprehensive real estate tax for multi-homeowners, housing prices decreased. However, following the further strengthening of this tax in the 2020 amendment, there was no significant impact on housing prices. This suggests that only the 2018 amendment was perceived as a shock by the market, leading to a decrease in real estate prices due to tax capitalization, but the effect did not manifest after the 2020 amendment. On the other hand, in 2022, the comprehensive real estate tax on housing was eased, and the scope of those subject to higher tax rates was reduced. Analyzing the impact on housing prices following the easing of the tax for multi-homeowners revealed no significant results. This could be interpreted as real estate holders lacking trust in government policies due to the inconsistency of real estate policies.

Additionally, because real estate prices can react to regional characteristics and the impact of the comprehensive real estate tax reform on housing may vary by region, the analysis divided the country into the capital region, five metropolitan cities, and other regions. The results of this analysis were generally similar to those of the main analysis. This study is significant in that it comprehensively analyzes whether changes in comprehensive real estate policies significantly affect real estate prices, considering the government’s alternating implementation of regulatory strengthening or easing policies according to real estate market conditions. The study’s contribution lies particularly in its nationwide analysis, followed by a regional breakdown into the capital region, five metropolitan cities, and other areas.

▶ Key Words： housing, comprehensive real estate tax system, real estate prices, tax capitalization, amendment of the tax law, comprehensive index of home sales prices