＜국문초록＞
상속․증여재산을 평가할 때 시가를 찾을 수 있는 기간이 상속개시일 또는 증여일 전 2년 이내까지 확장되어 과세되고 있으나 서울을 포함한 수도권 지역 아파트의 가격이 급격하게 변동됨에 따라 상속․증여재산 평가에서 유사매매사례가액을 적용한 과세에 대한 납세자와 과세관청의 분쟁이 증가하였다. 본 연구는 평가기간을 확장할 때 시가를 적용할 수 있는 전제 조건인 ‘가격변동의 특별한 사정’에 대한 조세심판원의 심판결정례를 분석하고 합리적인 판단을 위한 방안을 제시하였다.

2020년부터 2025년 6월까지 가격변동의 특별한 사정이 주된 쟁점인 심판청구 사건 66건을 분석한 결과, 대부분의 심판청구가 부동산시장이 급등락했던 서울과 수도권 지역에 소재한 상속․증여재산에 대하여 청구되었으며, 상속개시일이나 증여일도 2020～2022년에 집중되어 있었다. 관련 심판청구 사건의 전체 인용률은 21.2%로 상속세․증여세의 평균 인용률보다 낮았으나 2024년부터는 인용률이 28.6～30.0%로 높아졌다. 한편, 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간이 늘어날수록 인용률이 높아졌는데 특히, 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간이 18개월 이상인 경우 인용률은 45%까지 높아졌다. 가격지수 변동률을 추가로 조사하여 분석한 결과에서는 가격지수가 하락한 심판청구 사건의 인용률이 높은 것으로 나타났다.

심판청구 결정례를 분석한 결과, 납세자와 과세관청의 분쟁을 공정하고 합리적으로 판단하기 위해서는 공동주택 공시가격 이외에 다양한 가격지수와 시세 변동에 대한 정보가 충분히 제공되어야 할 것으로 보인다. 심판청구 결정에서 가격지수 및 다양한 판단요소가 고려되고 있다는 점을 감안할 때, 과세관청의 입증책임을 보다 명확히 할 필요성이 제기된다. 또한, 국세청의 평가심의위원회 심의과정을 내실있게 운영하고, 납세자와 과세관청 사이에 분쟁이 있는 경우에는 심판청구 심리 과정에 심의 결과를 상세하게 제시할 필요가 있다. 가격변동의 특별한 사정을 판단하는 정량적 기준을 마련하고 우선적으로 적용할 가격 지수를 사전에 설정하여 운영하는 것이 일관성있는 심판청구 결정을 위해 필요할 것이다.

본 연구는 상속․증여재산 평가와 관련한 쟁점들을 법적․제도적 관점에서 포괄적으로 다루었던 선행연구와 달리, 가격변동의 특별한 사정이라는 핵심 쟁점에 집중하여 차별화된 심층분석을 시도하였다. 특히, 심판청구 결정례 66건에 대해 정성적 판단기준은 물론 선행연구에서 간과되었던 정량적 판단기준까지 다각도로 분석하여 납세자와 과세관청의 분쟁을 공정하고 합리적으로 판단하기 위해 개선해야 할 사항들을 구체적으로 제시하였다. 이러한 분석 결과는 조세심판의 공정성을 제고하고, 조세행정과 업계의 합리적 판단 준거를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.

▶ 주제어：심판청구 결정례, 상속․증여재산 평가, 평가기간 확장, 유사매매사례가액, 가격변동의 특별한 사정

＜Abstract＞
While the statutory period for determining the market value of inherited or gifted property has been extended to two years prior to the commencement of inheritance or the date of the gift, the heightened volatility of apartment prices in the Seoul metropolitan area has increased disputes between taxpayers and tax authorities regarding valuations based on comparable sales prices. This study analyzes Tax Tribunal precedents concerning special circumstances of price fluctuation and suggests measures for more rational adjudication.

An analysis of 66 Tax Tribunal cases between 2020 and June 2025 revealed that most appeals involved properties in the Seoul metropolitan area, where the apartment market experienced significant volatility, with inheritance or gift dates concentrated between 2020 and 2022. The overall acceptance rate for these cases was 21.2%, lower than the general average for inheritance and gift tax appeals. However, this rate rose to 28.6%～30.0% from 2024. Furthermore, the acceptance rate increased with longer gaps between the valuation date and the sales contract date, reaching 45% for intervals of 18 months or more. Additional analysis of price indices indicated higher acceptance rates in cases where the price index had declined.

To improve adjudicative fairness, this study proposes several measures. First, systematic data on various price indices and market trends must be provided. Since the burden of proof regarding the absence of special circumstances of price fluctuation lies with the tax authorities, their responsibility should be reinforced and formalized through the structured evidence reports. Additionally, the deliberation process of the National Tax Service’s Valuation Review Committee should be operated more substantively, with detailed results presented during the adjudication process. Finally, the study emphasizes the need to establish quantitative criteria for identifying special circumstances of price fluctuation.

▶ Key Words：tax tribunal precedents, property valuation, comparable sales price, special circumstances of price fluctuation, inheritance and gift tax